家賃保証会社の好みは千差万別です

ひとつの例で考えてみましょう。
たとえば表通りに店を出している質屋さんがあったとします。土地の評価価格は1坪300万円で20坪。
6、000万円の土地ということになります。もう一軒は裏通りにある八百屋さん。
土地の評価価格は1坪150万円で、やはり20坪｡合計3000万円になります。これを等価交換するのです。

土地の評価額だけで考えるとそんなことは成り立たないということになります。しかし、質屋さんは裏通りにあった方が客も何かと入りやすい。
八百屋さんはやはり表通りがいいでしょう。それぞれの商売を考えれば、等価交換が成り立つということになります。
このように互いが納得して等価と認めれば交換しても税金はかかりません。しかし、同族問の場合は基本的には等価交換は認められません。
認められる条件に『鑑定評価』があります。とはいえ、質屋さんと八百屋さんの例で見てもわかるように、これを同額とする鑑定評価はでません。
ただし、ここまで極端でなければ、個別要因を加味してきちんと評価すれば、多少の価格調整は可能です。不動産鑑定評価を使って、同族間でも、譲渡税不要の買換え、金銭で解決できない土地買収の解決、相続対策、借地権底地の交換が可能になるのです。
甲地たとえば図2のケースは、駅に近い小さい土地、乙地をもっている人が甲地所有者に売ってあげてもいいが、税金を払うのはいやだと考えている場合です。この場合、甲地所有者が郊外の広い土地丙地（売主は第三者で可）を探して、交換すればいいということになります。
これをまとめると以下のようになります。方法：『不動産鑑定評価』による適正な価格により、同種の2つの不動産を差金20％以内で交換できる。
所得税法58条｢固定資産の交換の特例』の条件に合致すること。交換する当事者間の事情が一致すること。
交換のための不動産鑑定報酬などの諸費用以上に利益があること。譲渡税が免れる（乙地所有者)。
不動産の購入資金（現金）を用意せず取得が可能。資産の組み替えが容易（同族間)。

不動産鑑定報酬駅に近い近隣商業地郊外の分譲地、仲介手数料、登録免許税不動産取得税。路線価を下回る相続税の申告について。
土地の評価額は基本的には、国の定めた『財産評価通達』による評価（以下単に「路線価評価」という）で決まります。

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